Wymagania, które należy spełnić wynikają przede wszystkim z przepisów prawa budowlanego. Ale trzeba też być w zgodzie z wymogami sanitarnymi, bezpieczeństwa i higieny pracy, czy przeciwpożarowymi. Ponieważ są one rozproszone w bardzo wielu aktach prawnych, warto się zastanowić, czy nie skorzystać z pomocy specjalisty - zazwyczaj architekta. Często taka pomoc jest wręcz niezbędna, bowiem projekt lub opinię obowiązkowo musi wykonać specjalista z uprawnieniami.
Gdy ktoś dopiero zamierza postawić budynek lub zmodernizować stary, musi się uzbroić w benedyktyńską wręcz cierpliwość. Nie zawsze można liczyć na to, że uda się rozpocząć budowę w ciągu miesiąca, czy dwóch. Niepisana zasada jest taka, że im bardziej zależy władzom lokalnym na rozwoju przedsiębiorczości na swoim terenie, tym mniej trudności piętrzy przed właścicielem firmy (łatwiej i szybciej jest zazwyczaj w małych urzędach na prowincji niż w dużych miastach).
Nowy koniecznie z pozwoleniem
Ktoś, kto stawia nowy obiekt, najpierw powinien uzyskać warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, wykonać projekt budowlany, a dopiero potem wystąpić o pozwolenie na budowę.
W lepszej sytuacji są tylko ci przedsiębiorcy, którzy budują w miejscu, które ma obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony po 1 stycznia 1995 r. Jednak takich miejsc w kraju jest stosunkowo mało, wiele starych planów przestrzennych utraciło bowiem swoją ważność, a nic nie wskazuje na to, by władze gmin kwapiły się ze sporządzeniem nowych. Jeśli w miejscu, gdzie chcemy zlokalizować swój zakład plan obowiązuje, to nie trzeba występować o warunki zagospodarowania i zabudowy. Może to przyspieszyć termin rozpoczęcia budowy o parę miesięcy.
Jeśli obiekt ma być zlokalizowany na terenie bez planu, to trzeba się nastawić na długie czekanie lub nawet zrezygnować z takiego miejsca. Konieczne jest bowiem wówczas uzyskanie warunków zagospodarowania. Jednak zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym nie zawsze jest to możliwe. Może się wręcz okazać, że planowanego pod inwestycję terenu nie da się udostępnić bez sporządzenia nowego planu - wtedy przygotowanie inwestycji w takim miejscu może potrwać nawet kilka lat. Tak może się zdarzyć choćby wówczas, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, albo gdy w pobliżu nie ma żadnej zabudowy.
Biuro nie w każdym mieszkaniu
Także wynajęcie mieszkania i przeznaczenie go na biuro oznacza zmianę sposobu użytkowania tej części budynku i - zgodnie z prawem budowlanym - pociąga za sobą konieczność uzyskania decyzji administracyjnej (pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania części obiektu budowlanego). Przed wystąpieniem z wnioskiem w tej sprawie trzeba uzyskać wymagane przepisami prawa budowlanego pozwolenia, opinie i uzgodnienia. Inaczej jest to traktowane jak samowola budowlana i użytkownik będzie musiał (jeśli sprawa się wyda) przywrócić stan poprzedni.
Uzyskanie pozwolenia na zmianę przeznaczenia chroni również interesy przedsiębiorcy. Przydaje się to zwłaszcza gdy zatrudniamy pracowników. Kodeks pracy nakazuje bowiem, aby pomieszczenia, w których ma być wykonywana praca, spełniały normy bhp (czyli bezpieczeństwa i higieny pracy) oraz aby odpowiadały rodzajowi wykonywanych zadań i liczbie zatrudnionych pracowników. Może to sprawdzić Państwowa Inspekcja Pracy, a w skrajnych wypadkach zakazać nawet pewnych rodzajów działalności. Trzeba też pamiętać, że nie każdy lokal można przerobić na biuro. Nie uda się uruchomić biura np. na 10 piętrze domu mieszkalnego, adaptując w tym celu kilka mieszkań (nie są wówczas spełnione wymagania przeciwpożarowe).
Łatwiej adaptować
Również remontu, przebudowy, rozbudowy, a nawet rozbiórki obiektu nie da się na ogół rozpocząć bez wizyty w starostwie i uzyskania stosownego pozwolenia. W niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie. Kiedy niezbędne są pozwolenia, a kiedy zgłoszenia, określają przepisy prawa budowlanego. Zgłoszenia należy dokonać przynajmniej na 30 dni przed zamierzonym terminem rozpoczęcia prac.
Co więc zrobić, żeby formalności było jak najmniej, a proces inwestycyjny trwał jak najkrócej? Warto poszukać lokalu, w którym poprzednio znajdowała się firma podobnej lub takiej samej branży. Zazwyczaj nie ma kłopotu np. z adaptacją sklepu obuwniczego na odzieżowy. Może się zdarzyć, że i przy zmianie branży (rodzaju sklepu) trzeba będzie uzyskać zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania pomieszczenia. Na pewno taki dokument będzie potrzebny, gdy chcemy zmienić lokal handlowy na gastronomiczny. O to, czy zezwolenie jest niezbędne, najlepiej pytać w starostwach (u prezydenta miasta).
Niezbędne opinie
Po to, aby budowa (także remont czy adaptacja) była prowadzona zgodnie z przepisami i aby nie zamknięto lokalu firmy z powodu niezgodności z prawem, nie wystarczy tylko pozwolenie budowlane. Jeśli chodzi o projekty niezbędne do uzyskania pozwolenia budowlanego, to muszą być one wykonane przez fachowca. Potrzebne są też dodatkowe opinie (najczęściej niezbędne są te z sanepidu, Inspekcji Pracy i straży pożarnej). Lokal musi bowiem spełniać wymagania odpowiednich przepisów dotyczące choćby wielkości pomieszczeń, oświetlenia, hałasu, wentylacji, ochrony przeciwpożarowej itp. W niektórych przypadkach będą też potrzebne opinie rzeczoznawców. O to, z których rzeczoznawców trzeba będzie skorzystać, najlepiej pytać architekta lub urzędnika w starostwie. Dobrze też porozmawiać z kimś, kto w okolicy prowadzi zakład podobnej branży i już przebrnął przez biurokratyczne formalności. Nie wszystkie bowiem urzędy w kraju tak samo interpretują obowiązujące przepisy.
Pomysłem na biznes, niewymagającym wielkich nakładów, ale do którego niezbędna jest odpowiednia adaptacja lokalu może być np. opieka nad kilkorgiem dzieci. Nie trzeba koniecznie od razu otwierać prywatnego przedszkola (wiąże się to bowiem z wysokimi wymaganiami dotyczącymi zarówno personelu, jak i lokalowymi). Jednak i przy działalności na mniejszą skalę trzeba spełnić minimalne wymagania, jeśli chodzi o lokal. Nie wystarczy tylko zarejestrowanie firmy w ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez gminę.
- Jeśli ktoś chce prowadzić taką działalność np. w mieszkaniu, musi wystąpić o pozwolenie na zmianę użytkowania lokalu - informuje Danuta Kossobudzka z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Pozwolenia takie wydają wyłącznie starostwa (w miastach tzw. prezydenckich - prezydenci miast). Występując o nie trzeba mieć projekt zgodny z wymaganiami budowlanymi, sanitarnymi, przeciwpożarowymi. Musi go wykonać osoba z uprawnieniami.
Norm dotyczących tego właśnie rodzaju działalności jest bardzo wiele i są one porozrzucane w wielu różnych aktach prawnych. Wymagania są tu podobne jak dla przedszkoli, ponieważ chodzi o podobną działalność (opiekę nad dziećmi). Często może się wręcz okazać, że konkretnego mieszkania nie da się dostosować do prowadzenia takich usług.
Przede wszystkim pomieszczenia przeznaczone dla dzieci muszą być odpowiednio doświetlone, i to światłem dziennym. Jeśli mieszkanie nie nadaje się na taką działalność warto w okolicy poszukać innego, bardziej odpowiedniego lokalu. Często w osiedlach na parterach w tzw. gorszych lokalizacjach (np. z tyłu przylegających do ulicy budynków, czy wewnątrz osiedla) znajdują się pomieszczenia z odrębnym wejściem, na które nie ma chętnych. Miejsce, które odstrasza chętnych do założenia sklepu czy punktu usługowego, może okazać się wręcz idealne na "dziecięcą przechowalnię". Obiekt musi mieć też odpowiednią powierzchnię (zależną od liczby dzieci) i wysokość. Lepiej byłoby, żeby znajdował się na parterze, niż na piętrze, a najlepiej, gdyby można było wejść do niego odrębnym wejściem (problemy ze spełnieniem wymagań może stwarzać np. klatka schodowa). Toaleta i liczba urządzeń sanitarnych muszą być dostosowane do wieku i liczby dzieci. Także sprzęty i wykładziny muszą spełniać odpowiednie wymagania. Wszystkie tego rodzaju informacje powinien podać architekt. Łagodniejsze niż dla przedszkola wymogi mogą natomiast dotyczyć urządzenia kuchni, ponieważ do "przechowalni" dzieci przynoszą jedzenie z domu, a napoje można im podać w naczyniach jednorazowych. Także niektóre wymagania co do pomieszczeń będą mniejsze, np. jeśli dzieci przebywają w takim miejscu stosunkowo krótko, to nie jest potrzebne miejsce do leżakowania.
Obowiązkowe kontrole
Zakończenie budowy i zgłoszenie tego w urzędzie nie zawsze oznacza, że w lokalu (budynku) istnieje już możliwość rozpoczęcia działalności. W niektórych obiektach przed oddaniem do użytku inspektorzy nadzoru budowlanego muszą przeprowadzać obowiązkową kontrolę. Wśród takich obiektów są m.in.:
* obiekty sportu i rekreacji, w tym także odkryte baseny, zjeżdżalnie i wyciągi narciarskie, szkoły, przedszkola, internaty, laboratoria i placówki badawcze, archiwa, kina, muzea czy galerie sztuki,
* żłobki, domy pomocy i opieki społecznej, lecznice weterynaryjne, szpitale i przychodnie zdrowia, hotele robotnicze,
* wielorodzinne budynki mieszkalne,
* sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, dworce,
* hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne, budynki biurowe i konferencyjne,
* stacje paliw,
* place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi,
* obiekty gospodarki wodnej, m.in. zbiorniki wodne i stawy rybne, wolno stojące kominy i maszty.
Warunki pracy
Jeśli ktoś zatrudnia pracowników, to w miejscu pracy ma zapewnić im właściwe i higieniczne warunki pracy. Szczegółowo te kwestie reguluje rozporządzenie ministra pracy i polityki socjalnej w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. Z tego właśnie rozporządzenia wynika, że temperatura w pomieszczeniach, gdzie wykonywana jest praca, nie może być niższa niż 14 stopni Celsjusza (odstępstwa są możliwe jedynie, gdy procesy technologiczne uniemożliwiają zachowanie takiej temperatury), a w pomieszczeniach biurowych nie niższa niż 18 stopni Celsjusza. W miejscu pracy musi być odpowiednia wentylacja i oświetlenie - naturalne lub sztuczne. W pomieszczeniu, w którym wykonuje się pracę stałą (ponad dwie godziny w ciągu jednej zmiany roboczej), powinno być oświetlenie naturalne. Jeśli nie ma takiej możliwości, to zgodę na oświetlenie wyłącznie elektryczne trzeba uzyskać od wojewódzkiego inspektora sanitarnego lub okręgowego inspektora pracy. Miejsce pracy musi być też zabezpieczone przed wilgocią, gazami, innymi szkodliwymi wyziewami, pyłami i promieniowaniem, a także przed uciążliwymi dźwiękami i drganiami. Na każdego pracownika w pomieszczeniu pracy stałej powinno przypadać przynajmniej 13 m sześc. wolnej objętości pomieszczenia (chodzi o przestrzeń nie zajętą przez szafy, biurka czy maszyny) i przynajmniej 2 mkw. podłogi nie zajętej przez żadne urządzenia i sprzęty.
Wymagania dotyczące lokali
Wysokość pomieszczenia, w którym odbywa się stała praca, powinna wynosić przynajmniej 3 m, jeśli nie występują czynniki szkodliwe dla zdrowia, i 3,3 m, jeśli takie czynniki występują. Wysokość może być mniejsza, jeśli się zastosuje klimatyzację. Trzeba jednak uzyskać na to zgodę wojewódzkiego inspektora sanitarnego. Wysokość nie mniejsza niż 2,5 m jest możliwa, gdy:
* w pomieszczeniu pracują nie więcej niż 4 osoby, a na każdą przypada przynajmniej 15 m sześc. wolnej objętości pomieszczenia,
* w pomieszczeniach usługowych bądź produkcyjnych usytuowanych w budynkach mieszkalnych - jeśli nie występują pyły, substancje szkodliwe dla zdrowia i nadmierny hałas, a na pracownika przypada 15 m sześc. wolnej przestrzeni.
W dyżurkach, kantorach, ulicznych kioskach czy na antresolach otwartych do większego pomieszczenia dopuszczalna jest wysokość 2,2 m. Na poddaszach (gdy mamy do czynienia ze skośnym dachem) wysokość oblicza się jako średnią wysokość pomieszczenia, przy czym w najniższej części pomieszczenia nie może to być mniej niż 1,9 m. Do każdego stanowiska pracy powinno być wygodne dojście, którego wysokość nie może być na całej długości niższa niż 2 m (w wyjątkowych przypadkach 1,8 m).
Trudniejsze terminy dotyczące przepisów budowlanych, z którymi możesz się spotkać, załatwiając formalności w starostwie:
* miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - dokument uchwalony przez radę gminy, określający politykę przestrzenną gminy, w tym zasady zagospodarowania przestrzennego; na podstawie planu można m.in. stwierdzić, jakie inwestycje na danym terenie można realizować, a jakich nie wolno tam prowadzić; o tym, co mają zawierać plany i jak się je sporządza, mówi ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
* pozwolenie budowlane - dokument (decyzja administracyjna) wydany przez starostę bądź prezydenta miasta pozwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie innych robót budowlanych; nie można jednak rozpocząć budowy natychmiast po uzyskaniu pozwolenia, o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac trzeba zawiadomić urząd co najmniej na siedem dni przed przystąpieniem do nich;
* budowa - wykonywanie obiektu budowlanego w konkretnym miejscu, przy czym przez budowę rozumie się także rozbudowę, nadbudowę i odbudowę;
* budynek - jest to obiekt budowlany posiadający ściany (przegrody budowlane), fundamenty i dach;
* budowla - każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub tzw. obiektem małej architektury (np. fontanną, altaną, czy kapliczką), budowlami są też np. drogi czy sieci energetyczne (tzw. budowle liniowe), składowiska odpadów, oczyszczalnie ścieków czy wolno stojące kominy.
* remont - to takie prace budowlane, wykonywane w już istniejącym obiekcie, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego (można przy tym używać materiałów innych niż używano wcześniej); trzeba pamiętać, że tzw. bieżąca konserwacja, czyli np. naprawa zepsutych instalacji czy wstawienie wybitej szyby nie jest remontem; często na remont trzeba też uzyskać pozwolenie ze starostwa.
Tekst udostępniony przez serwis www.1praca.gov.pl
Jest to strona rządowego programu aktywizacji bezrobotnej młodzieży "Pierwsza Praca". Znajdziecie tu informacje o stażach, przygotowaniu zawodowym, dotacjach przy zakładaniu własnej działalności, stypendiach, praktykach, europejskich rynkach pracy i edukacji, wolontariacie oraz adresy ważnych dla Was instytucji.
poleca:
